Las repercusiones jurídicas y económicas derivadas del COVID han acabado alcanzando a la practica totalidad de partes en las relaciones arrendaticias ante la intensa y prolongada suspensión de actividad en locales de negocio derivada de las diferentes restricciones adoptadas por los diferentes organismos de la Administración Pública. Con ello, una de las cuestiones que suscitó (y suscitará) más debate es todo lo relativo a las rentas de arrendamiento, hecho que ha implicado la adopción de medidas urgentes a fin de tratar de regularizar la situación que se generaba entre arrendador y arrendatario al no poder este último hacer frente al pago de dichas rentas pues se encontraba limitada o detenida la actividad económica que generaba ingresos a dicho arrendatario.
De este modo, en fecha 20 de octubre de 2020 se publicó el Decreto Ley 34/2020 , de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Este Decreto se configura como una herramienta adoptada por la Generalitat de Catalunya, que trata de proteger a los arrendatarios cuyas actividades comerciales hayan quedado suspendidas, o cuantos menos restringidas, tras las medidas impuestas para evitar la propagación de la pandemia de la Covid-19.
Por ello, y habida cuenta la extraordinaria situación que afecta de modo directo a los pequeños y medianos empresarios y su actividad como consecuencia de las duras restricciones impuestas, es recomendable para los arrendatarios de locales comerciales atender al referido Decreto en caso de considerar necesario renegociar el contrato de arrendamiento suscrito, y poder reajustar en la medida de lo posible el desequilibrio nacido a raíz de la adopción de las medidas legislativas orientadas a salvaguardar la salud de los ciudadanos.
Para ello, el Decreto distingue entre el grado de incidencia que hayan tenido las medidas impuestas sobre los locales de negocio que se encuentran en situación de vulnerabilidad, diferenciado asimismo entre los arrendamientos cuyas actividades comerciales han quedado completamente suspendidas, de aquellos arrendamientos cuyas actividades comerciales han sufrido restricciones. Para cada una de las situaciones, el referido Decreto impone, en defecto de acuerdo, la obligatoriedad del arrendador de aplicar un tipo de reducción u otro sobre la renta mensual del local con fines comerciales (la prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones que se detallarán a continuación).
Las reducciones de renta serán efectivas a partir de la fecha en que la parte arrendataria hubiera remitido el correspondiente requerimiento de modificación de las condiciones contractuales. Desde que reciba el requerimiento, la parte arrendadora debe abstenerse de emitir factura a la parte arrendataria por el importe de la renta y otros gastos a cargo de esta hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.
Así pues, en el caso de los negocios que se hayan visto obligados a suspender de manera total su actividad comercial, el Decreto impone, en ausencia de acuerdo entre las partes en el plazo de 1 mes desde que el arrendatario hubiera requerido al arrendador, la obligatoriedad del arrendador de reducir en un 50% la renta mensual del local cuya actividad se hubiera visto suspendida.
Sin embargo, contempla el referido Decreto que, en el caso de que las medidas de suspensión total de la actividad comercial se prorroguen más de tres meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor de esta norma, la parte arrendataria podrá optar por desistir del contrato, sin que ello comporte penalización, siempre que se notifique de forma fehaciente y con un mes de antelación. Dicho desistimiento se podrá producir a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas.
Por otro lado, en el caso de los negocios cuya actividad comercial se ha visto afectada por restricciones limitativas de su actividad comercial, el referido Decreto impone, en ausencia de acuerdo de reducción de renta pactada por las partes, la obligatoriedad de realizar un ajuste de la renta proporcional a la reducción del aprovechamiento que se haya dado del inmueble como consecuencia de las restricciones impuestas.
En resumidas cuentas, el referido Decreto pretende que se alcance entre arrendador y arrendatario un acuerdo que ajuste, de buena fe, del desequilibrio contractual producido como consecuencia de las suspensiones o reducciones de actividad comercial sufridas por los distintos sectores, y en defecto de este pacto, imponer unas reducciones mínimas que traten de reducir los grandes perjuicios económicos que la pandemia está ocasionando a unos sectores muy concretos de nuestro mercado.